LE PRET immobilier

financement et conseil les meilleures banques pour réussir votre projet immobilier et son pret immobilier .

Un sondage rapide effectué à la fin de 2001 avait mis en évidence le fait que seule une minorité
d'établissements de crédit proposait de "lisser" les échéances des plans de financement comportant des prêts à
taux zéro dotés d'un différé. Ceci peut avoir pour conséquence de réduire la durée du prêt principal en l'ajustant
sur celle de la période de différé, alors que celle-ci est passée de 18 ans et quatre mois en 1998 à 15 ans
aujourd'hui. A l'inverse, lorsque la solvabilité des emprunteurs les plus modestes exige que la durée du prêt
principal dépasse celle du différé, ceci peut conduire, pendant la période où les échéances du prêt
principal se cumulent, à une augmentation des mensualités qui peut être source de difficultés pour les
emprunteurs. L’enjeu est d’autant plus important pour la sinistralité les bénéficiaires du différé sont
les accédants les plus modestes. Le rétablissement de la durée de différé prévue en 1999, lors de la création permettrait de limiter les cas de chevauchement, mais il est à souhaiter que la technique diffuse rapidement au sein des établissements prêteurs.
Dans la cadre du conseil préalable à l’accession, examinent de façon systématique en expliquent l’intérêt aux consultants.

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Lorsqu’un plan de financement comprend plusieurs prêts d’inégale durée, le profil des remboursements présente
une succession de paliers de niveaux différents. Ce type de profil, qui comporte des variations brutales de la
charge totale de remboursement, n’est, en règle générale, pas optimal pour l’accédant.
Prenons deux exemples pour illustrer les inconvénients qui peuvent en résulter
EXEMPLE

PRET COMPLEMENTAIRE PLUS COURT QUE LE PRET PRINCIPAL

Prêt principal : 50 000 € à 6 % sur 18 ans ;
Prêt complémentaire : prêt employeur de 15 000 € à 1,5 % sur 10 ans.
La mensualité totale est de 514 € de la première à la dixième année, elle diminue ensuite pour passer à 379 €.
Sans prêt complémentaire, la mensualité d’un prêt unique de 65 000 € à 6 % sur 18 ans serait de 493 €.
Le prêt complémentaire sur 10 ans, certes avantageux pour l’emprunteur en termes de coût (TEG) a pour résultat de
faire augmenter la mensualité initiale, ce qui peut être gênant si l’accédant a des revenus modestes.
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Prêt principal
Prêt complémentaire

Pour financer l'acquisition de ce bien, vous bénéficiez d'un concours bancaire pouvant aller jusqu'à 100%, même sans apport personnel, et nous trouvons pour vous le crédit le plus adapté.

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EXEMPLE
Une mensualité totale constante
en transformant le prêt principal en prêt à paliers :
- années 1 à 15 : la mensualité totale est égale à celle du prêt principal (408 €) ;
- années 16 à 19 : la mensualité totale est égale à la somme de la mensualité du prêt principal (95 €) et de celle du
prêt
principal (313 €) soit 408 €.
Mais dans ce cas, contrairement à l’exemple précédent a eu pour effet de faire augmenter la mensualité
initiale, qui passe de 368 à 408 €. Comme la majorité des établissements prêteurs, pour juger de la capacité de
l’emprunteur, ne prennent en compte que la première année de remboursement pourrait donc conduire à
ce que les critères d’acceptation du dossier ne soient plus satisfaits : cela peut expliquer que, dans une telle
configuration ne soit pas toujours pratiqué.
Envisageons maintenant un nouvel exemple, qui est une variante de notre exemple A, mais dans lequel le
montant relatif du prêt complémentaire est plus élevé et sa durée plus courte.

EXEMPLE
Prêt principal : 50 000 € à 6 % sur 18 ans ;
Prêt complémentaire : prêt employeur de 25 000 € à 5 % sur 6 ans.
La mensualité du prêt principal non lissé est de 303 € et celle du prêt complémentaire de 403 €.
Une mensualité du prêt principal de 85 € pendant les 6 premières années, puis de 487 €.
Or le montant des intérêts dus pour le premier mois de remboursement est de 200 € : la mensualité est inférieure
à ce montant aurait pour conséquence un amortissement négatif du prêt.
Autrement dit, le capital restant dû s’accroîtrait chaque mois du montant des intérêts dus non payés (soit 200 –
85 = 115 € le premier mois). A la fin du remboursement du prêt complémentaire, le capital restant dû serait ainsi
de 49 952 €, soit près de 10 000 € de plus que le capital emprunté.
Le mieux que l’on puisse faire, pour réduire la variation de
la mensualité totale, est de fixer la mensualité du prêt principal pendant la durée de remboursement du prêt
complémentaire au montant des intérêts dus (soit 200 € dans notre exemple). Cela revient à appliquer au prêt
principal un différé d’amortissement de la durée du prêt complémentaire.
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Prêt principal
Prêt complémentaire