LE COEUR DE L'OCEAN à l'île de la Réunion
Investissement immobilier locatif outre-mer "LOI GIRARDIN"
SITUATION : SAINT DENIS DE LA REUNION. Cette commune de 140 000 habitants, chef
lieu du département, est à ce jour la plus grande ville de l’outre-mer. Située
au nord de l’île, c’est une citée animée et commerciale, bien desservie par une
infrastructure routière de niveau européen. Ses monuments, médiathèque,
théâtres, musées, zones d’activités et technopole regroupant le tiers des
entreprises de l’île en font une capitale économique et culturelle en plein
épanouissement. La résidence est située dans les hauteurs de Sainte Clotilde, à
l’est de l’agglomération dionysienne dans un quartier très résidentiel.
Implantée sur un terrain surplombant la ville, elle offre une vue imprenable sur
l’Océan Indien et Saint Denis.
LES LOGEMENTS : 42 logements du T2 au T4 référencés par CERENICIMO. La
conception contemporaine laisse la part belle à l’architecture réunionnaise :
toits en pentes, vastes varangues ou terrasses, lambrequins... Les prestations
offertes sont de qualité et assurent un réel confort : cuisines équipées,
climatisation dans toutes les chambres etc... Parkings en sous-sol.
PRIX : de 104 694 à 303 743 € (hors parking et hors frais d’acquisition).
LIVRAISON : 4ème trimestre 2004.
L’emplacement privilégié de la résidence (vue sur l’océan, quartier résidentiel
dans les hauteurs de Sainte Clotilde), le concept architectural et les
prestations (ascenseur, volets roulants électriques, cuisines équipées,
climatisation dans toutes les chambres, portail à ouverture télécommandée,
contrôle de l’accès aux logements depuis l’entrée de la résidence par interphone
etc...) font de ce produit un investissement sûr.
Le marché locatif est particulièrement actif sur l’agglomération de Saint-Denis
et de surcroît pour les résidences de standing en raison de la rareté de ces
dernières.
La gestion locative assurée par DIII Gestion permet de libérer les investisseurs
de toutes contraintes et est accompagnée de garanties locatives d’une durée de 9
ans (mise en place 1er locataire, carence locative, loyers impayés,
dégradations).
La garantie Valorimo couvre un éventuel risque de moins-value en cas de revente
pour force majeure.
Ventes réalisées en Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.). Dispositions de la loi
de 1967.
Dispositif fiscal communément appelé "LOI GIRARDIN" permettant aux contribuables
domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des
investissements réalisés dans des immeubles neufs situés dans les DOM-TOM,
construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. L’immeuble
doit être affecté à l’habitation principale du locataire. Cette affectation doit
être effective et continue pendant au moins 5 ans (6 ans pour le secteur "loyer
intermédiaire" ouvrant droit à une réduction d’impôt majorée).
La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 50 % du coût de
l’investissement en secteur du logement intermédiaire défini par un plafond de
loyer annuel au m2 (126 € dans les départements d’Outre Mer en 2003) et par un
plafond de ressources du locataire (22 330 € pour une personne seule ou 44 660 €
pour un couple marié, sommes majorées de 2 584 € par personne à charge et de 3
452 € par enfant à compter du troisième).
La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 40 % du coût de
l’investissement réalisé hors secteur intermédiaire.
La réduction d’impôt peut être majorée lorsque des dépenses d’équipements de
production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées
dans le logement (4 % supplémentaires) ou lorsque le logement se situe dans une
zone urbaine sensible (10 % supplémentaires).
Pour le calcul de la réduction d’impôt les sommes prises en compte sont
plafonnées à 1 750 € HT (1 898,75 € TTC) par mètre carré de surface habitable.
La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de
l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure, sans
prorata temporis.
La situation du programme dans les hauteurs de Sainte Clotilde, quartier-Est de
Saint-Denis, permettra au terme de l’engagement de location de 6 ans de basculer
en location en secteur libre et de bénéficier d’une augmentation de rentabilité.
L’ emplacement et les qualités intrinsèques de l’opération permettent
d’envisager sereinement la revente à 10 ou 15 ans.
Une opportunité d’investissement en statut "Loi Girardin" (défiscalisation 2004)
permettant une importante réduction d’impôt.
Le package de garanties locatives sécurise l’opération dans une ville à la très
forte demande locative.
A noter : les studios de la résidence ne sont pas référencés par CERENICIMO en
raison de la faible demande pour ce type de bien sur le marché secondaire.
« Résidence Le Cœur de l’Océan »
Saint Denis
Vue du terrain où sera implantée la résidence
La résidence Le Cœur de l’Océan est située route du Bois de Nèfles, dans le
quartier
de Sainte Clotilde, à Saint Denis de la
Réunion. Implantée sur un terrain surplombant
la ville, elle offre une vue imprenable sur
l’Océan Indien et sur la ville de Saint Denis.
A 15 minutes de l’Océan, la résidence
bénéficie de l’environnement très résidentiel
des hauteurs de Sainte Clotilde et de la
proximité de nombreuse commodités (ligne de
bus, centres hospitaliers, université, lycées,
collèges, écoles...).
De facture contemporaine, ce programme reste
cependant en totale harmonie avec l’architecture
traditionnelle réunionnaise. Tout ce qui fait le
charme des maisons créoles a été conservé :
les toits de tôle pentus
les vastes varangues, permettant ainsi de
profiter à loisir du climat et de la douceur de
vivre réunionnaise
les lambrequins, garnitures de bois ajourées
qui décorent les varangues créoles (« dentelle
la case » en créole).
Les 67 logements composant « Le Cœur de l’Océan » sont répartis en 3 bâtiments.
Dans un souci esthétique et afin de disposer d’espaces verts étendus , la
majorité
des parkings est construite en sous-sol. La résidence étant clôturée, l’accès
des
véhicules se fera par un portail à ouverture télécommandée. Un interphone
permettra
de contrôler l’accès aux logements depuis l’entrée de la résidence.
Les prestations offertes vous assureront un réel confort : ascenseur, volets
roulants
électriques, cuisines équipées (meubles hauts et bas, réfrigérateur, plaque
vitrocéramique, four électrique...), climatisation par Split-système dans toutes
les
chambres.
TABLEAU RECAPITULATIF DES VUES
Bâtiment A n° de lot niveau vue
1 RDC vue mer
2 RDC vue mer
3 RDC vue mer
4 RDC vue mer
5 RDC vue mer
6 RDC vue mer
7 RDC vue mer
8 RDC vue mer
9 R+1 vue mer
10 R+1 vue mer
11 R+1 vue mer
12 R+1 vue mer
14 R+1 vue mer
15 R+1 vue mer
16 R+1 vue mer
17 R+1 vue mer
18 R+2 vue mer
19 R+2 vue mer
20 R+2 vue mer
21 R+2 vue mer
22 R+2 vue mer
23 R+2 vue mer
Bâtiment B 32 R+1 vue mer
33 R+1 vue parc
34 R+1 vue parc
35 R+1 vue mer
Bâtiment C 52 R+1 – R+2 duplex vue mer
53 R+1 – R+2 duplex vue mer
54 R+1 – R+2 duplex vue mer
55 R+1 – R+2 duplex vue mer
56 R+1 – R+2 duplex vue montagne
57 R+1 – R+2 duplex vue montagne
58 R+1 – R+2 duplex vue montagne
59 R+1 – R+2 duplex vue montagne
60 R+1 – R+2 duplex vue mer
61 R+1 – R+2 duplex vue mer
62 R+1 – R+2 duplex vue mer
63 R+1 – R+2 duplex vue mer
64 R+1 – R+2 duplex vue montagne
65 R+1 – R+2 duplex vue montagne
66 R+1 – R+2 duplex vue montagne
67 R+1 – R+2 duplex vue montagne