LA LOI DE ROBIEN
Déduisez de vos revenus jusqu’à 65 % de votre investissement
L’acquisition d’un logement neuf, non meublé, destiné à la location, à usage
d’habitation principale, permet en contrepartie d’une période minimum de location de
neuf ans, de déduire un amortissement de 8%/an pendant 5 ans puis de 2.5%/an les
années suivantes jusqu’à 10 années. Cette déduction s’opère sur les revenus
fonciers puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
CHAMP D’APPLICATION
Sont concernés par le statut de Robien neuf les investisseurs qui acquièrent
un logement neuf destiné à la location principale ou en voie future d'achèvement
(VEFA) ou construisent ce logement.
DÉFINITION DES LOGEMENTS NEUFS
Par logements neufs, il convient d'entendre les logements dont la construction est
achevée et qui n'ont jamais été habités, ni utilisés sous quelque forme que ce
soit. Toutefois, les appartements témoins ouvrent droit à l'avantage fiscal si
toutes les autres conditions sont remplies. Dans les immeubles collectifs,
l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque
appartement et non globalement.
A l'inverse, ne peuvent être considérés comme neufs les logements dont la
première location aurait pris effet avant la date d'acquisition, même lorsque
cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail (
conclu par le vendeur).
LOGEMENTS RÉHABILITÉS
Peuvent être également considérés comme logements neufs les logements
ayant subi des travaux de réhabilitation suffisamment conséquents pour
qu'ils soient considérés comme neufs, mais ces derniers ne doivent pas
être le fait de l'acquéreur. Ces logements seront soumis à la TVA
immobilière.
LOGEMENTS CONSTRUITS PAR LE CONTRIBUABLE
Enfin, les logements construits par le contribuable ouvrent droit à
l'amortissement de Robien de même que les locaux affectés à un usage
autre que l'habitation et transformés ensuite.
LOCATION DELEGUEES
La loi s’applique également aux locations déléguées, c’est à dire aux
locations nues consenties à un organisme public ou privé qui le donne en
sous-location. Ceci concerne notamment les Résidences avec services
pour étudiants, et jeunes ainsi que les EHPAD (Etablissement
d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).
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INVESTISSEMENT DANS LES S.C.P.I.
L’amortissement sera calculé sur 95% du montant de la souscription. De
plus, celui-ci courra dès la date de la souscription, sans qu’il soit
nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants
pour bénéficier de l’avantage fiscal.
INVESTISSEURS CONCERNES
L'investissement immobilier en loi de Robien peut être réalisé de deux
manières :
à titre individuel
au travers d'une société soumise à l’I.S.(impôt sur les sociétés)
telles que : les sociétés Immobilières Transparentes ou encore SCI
ou S.C.P.I.
AVANTAGE FISCAL
I. L’avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8
% du montant de l’investissement(frais d’acquisition inclus) les 5 premières
années, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Néanmoins, ce statut peut être
prorogé une à deux fois pendant trois ans, au taux de 2.5%, ce qui porte la durée de
l’amortissement à 12 ou 15 ans, soit un amortissement à concurrence de 65% du
prix d’acquisition.
Pour les sociétés, il est toutefois nécessaire que les revenus des immeubles
possédés soient imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des
revenus fonciers.
EXCLUSIONS
Sont exclus du dispositif :
- les propriétaires de logements inscrits à l’actif d’une entreprise
- les titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) exception faite si
le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition
commune.
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NATURE DE L'AVANTAGE FISCAL
« L’amortissement de ROBIEN » permet de créer un déficit foncier de
l’opération, déductible du revenu global de propriétaire-bailleur ».
PROLONGATION DE LA PÉRIODE D'AMORTISSEMENT
A l'issue de la première période d'amortissement de 9 ans ( 5 années à 8% et 4
années à 2,%) toutes autres conditions étant par ailleurs respectées, le
propriétaire p e u t , par période de trois ans et pendant six années
supplémentaires au plus, continuer à bénéficier de cette faculté d'amortir le bien à
raison de 2,5% par an. L’amortissement total est ainsi porté à 65% sur quinze
ans. Cette possibilité d'amortissement a concurrence de 65% est offerte en cas
de poursuite, de reconduction ou de renouvellement de bail.
TRAVAUX EFFECTUÉS EN COURS DE BAIL
Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf
ans, des travaux (reconstruction, agrandissement ou amélioration) sur le
logement bénéficiant de l'amortissement « de ROBIEN » peut également
amortir ses dépenses. Pour les travaux de reconstruction et
d’agrandissement, le taux d’amortissement est identique à celui applicable
à l'investissement initial, à savoir 8% les cinq premières années et de
2,5% l e s années suivantes. Pour les travaux d'amélioration, le taux
d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et c e pendant d i x
ans.
ABAISSEMENT DU TAUX DE DÉDUCTION FORFAITAIRE
Pendant la période d'amortissement du bien, le taux de la déduction
forfaitaire appliquée sur le revenu foncier est abaissé à 6% au lieu des
14% habituellement pratiqués dans le régime de droit commun. Elle ne
représente plus alors que les seuls frais de gestion et d'assurance à
l'exception de ceux afférents à un contrat couvrant le risque de loyers
impayés, déductibles pour leur montant réel. Le taux de droit commun de
14% est à nouveau applicable dès l’expiration de la période
d’amortissement.
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CALCUL DE L'AMORTISSEMENT
La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de
revient global du logement, majoré des frais afférents à l’acquisition :
honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de
timbre, TVA, droits d’enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité
foncière. auquel s’ajoute la fraction du prix relative aux dépendances
immédiates du logement. (Si les garages ou places de stationnement font
l'objet d'un bail distinct, ils n'entrent pas dans cette base de calcul, ainsi
que les frais d'acquisition y afférant.)
Le point de départ de la période d'amortissement est fixé :
au premier jour du mois de l'acquisition pour un immeuble acquis neuf
ou réhabilité;
au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble s’il s’agit d’un
bien acquis en VEFA.
Enfin précisons que dans un immeuble collectif, l’achèvement doit être
apprécié local par local.
OBLIGATION DE PLAFONNEMENT
Pour bénéficier de l’amortissement «de Robien » le propriétaire-bailleur doit
s'engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un certain
plafond et que les ressources du locataire n'excèdent pas un certain
montant.
On notera que les conditions de plafonnement du loyer et des ressources du
locataire sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative. Cette
revalorisation tient compté de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la
construction.
PLAFONDS DE LOYERS
Les plafonds mensuels de loyer à respecter pour les baux conclus entre. le
1er janvier 2004 et le 31 décembre 2004 sont fixés de la manière suivante :
18,47 €/m² en zone A (Agglomération Parisienne, Côte d’Azur,
Genevois Français).
12,83 €/m² en zone B (Agglomérations de plus de 50.000 hab. et
certaines communes de l’agglomération parisienne et zones
littorales et frontalières.)
9,23 €/m² en zone C, reste du territoire
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SURFACE A PRENDRE EN COMPTE
Pour l'appréciation du plafond de loyer, la surface à prendre en compte
s'entend :
de la surface habitable au sens de l'article R.111-2 du Code de la
Construction et de l’Habitation.
augmentée de la moitié, dans la limite du 8 m2 par logement, de la surface
des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont
la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre : caves, sous-sols,
remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, celliers, resserres,
combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas, Les garages et
places de parking ne sont pas inclus.
Pour les maisons individuelles, I'Administration a fixé forfaitairement à 12 m2 la
partie des annexes à usage de stationnement n'entrant pas dans le calcul de la
base d'amortissement.
AUTRES OBLIGATIONS
Le propriétaire-bailleur doit en outre s'engager à louer nu à usage
de résidence principale ce logement et ce, pendant neuf ans au
minimum, voire jusqu'à 15 ans s’il veut profiter de la faculté
d'amortir jusqu'à 65 %.
EXCLUSIONS
Ne peuvent bénéficier du statut « de Robien » neuf :
les logements faisant partie intégrante d'une exploitation
agricole
les biens affectés à un usage autre qu’à celui de logement
les logements acquis à titre gratuit
les logements à usage de résidence secondaire.
ENGAGEMENT DE LOCATION
L'engagement de location porte sur une période de neuf ans. Cette
durée est calculée de date à date, à compter de la date de prise
d'effet du bail. II est possible de changer de titulaire du bail au cours
de cette période de neuf ans mais dans ce cas, il convient de
respecter les nouvelles conditions de plafonds de loyer imposées
par la loi.
QUALITÉ DU LOCATAIRE
La location du logement doit être consentie à une personne physique (ou à
un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son
personnel). Sont admis les ascendants ou descendants du propriétaire dès
lors que ces derniers ne sont pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire.
AUTRES AVANTAGES FISCAUX
Comme dans le cadre des autres investissements locatifs nus, il est
possible d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global résultant des
dépenses autres que les intérêts d'emprunt et ce, dans la limite annuelle
de 10 700 €. L'excédent éventuel et les intérêts d'emprunt sont
reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
OBLIGATIONS DECLARATIVES
Pour bénéficier de ce régime de faveur, l'investisseur doit en faire la
demande expresse. Cette option est irrévocable. L'investisseur ne peut
donc pas, postérieurement à cette option et pendant toute la période
couverte par celle-ci, revenir sur sa décision. L'option doit être exercée
lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'acquisition du
logement s'il est acquis neuf, ou à sa date d'achèvement s'il s'agit d'une
acquisition en VEFA, et comporter obligatoirement l'engagement du
propriétaire de louer le logement pendant une durée de neuf ans.
I
I importe également de joindre chaque année à sa déclaration de revenus un état
établi conformément à un modèle fixé par l'Administration faisant apparaître pour
chaque logement le détail du montant de la déduction pratiquée au titre de
l'amortissement.
REPRISE DES AVANTAGES FISCAUX
En cas de rupture de l'un des engagements par le propriétaire, les
déductions pratiquées font l’objet d'une reprise.
Trois exceptions à ce principe :
en cas de rupture des engagements due à l'invalidité d'un des deux époux
soumis à imposition commune
en cas de licenciement du contribuable ou de son époux dans la mesure
où ils sont soumis à imposition commune –
en cas de décès de l'un des deux époux soumis à imposition commune.
Pour conclure, on notera que la donation du logement entraîne la reprise de
l’avantage fiscal et cela même si les engagements sont respectés.

EXEMPLE :

DÉFISCALISATION - Loi de Robien


LES PRINCIPES :

Il s’agit d’un INVESTISSEMENT LOCATIF,
Réalisé dans le cadre du REGIME DU REVENU FONCIER (location nue),
Sur lequel vous pouvez AMORTIR JUSQU’A 65% DU BIEN,
Ce qui génèrera une ÉCONOMIE D’IMPOT.

LES OBLIGATIONS :

Vous devez louer ce bien pendant 9 ANS au minimum au titre de la RESIDENCE
PRINCIPALE DU LOCATAIRE.
Le LOYER EST REGLEMENTE en fonction d’un CALCUL PRECIS DES SURFACES.
Il n’y a PAS DE DEMEMBREMENT possible pendant l’opération.
Le DEFICIT FONCIER IMPUTABLE sur le revenu global est limité à 10 700€/AN.

LES ALLEGEMENTS DE ROBIEN :

Le PLAFONNEMENT DES RESSOURCES DU LOCATAIRE a été SUPPRIME.
Le PLAFONNEMENT DES LOYER est fonction d’un nouveau découpage du territoire
en de 3 ZONES :
A - Île de France et Côte d’Azur : 18,47€
B - Agglomérations de + de 50 000 hab.: 12,83€
C - Reste du territoire : 9,23€

LES OBJECTIFS :

Investir dans le cadre de la loi DE ROBIEN, c’est l’opportunité :
- De vous Constituer un PATRIMOINE en DIVERSIFIANT vos placements,
- De préparer votre RETRAITE tout en DEFISCALISANT,
- D’assurer la TRANSMISSION de votre PATRIMOINE en PROTEGEANT votre
FAMILLE,
- Et enfin, de TRANSFORMER une partie de votre IMPOT en PATRIMOINE !

LE FONCTIONNEMENT :

+ REVENU FONCIER
- Abattement forfaitaire : 6%
- Charges (Taxe foncière, frais gestion, co-propriété… )
- Intérêts d’emprunt (100% sur toute la durée )
- Amortissement : 8% de l’investissement pendant 5 ans,
puis 2.5% les 4, 7 ou 10 années suivantes.
_____________________________________
- DEFICIT FONCIER

= ECONOMIE D’IMPÔT

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