l'investissement immobilier locatif

L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

L’investissement immobilier locatif connaît actuellement un regain de faveur lié à la conjonction de taux de crédit d’un niveau extrêmement bas, et d’une demande locative qui reste soutenue.
Malgré des niveaux de prix qui peuvent apparaître maintenant élevés, ce type de placement présente des avantages indéniables qu’il convient cependant d’apprécier en fonction des spécificités de chaque projet, et de la composition du patrimoine global de l’investisseur.

L’IMMOBILIER LOCATIF DANS LE PATRIMOINE

LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF :

DIVERSIFIER SON PATRIMOINE GRÂCE NOTAMMENT À L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT :
Pour ceux qui disposent déjà d’une résidence principale et d’actifs financiers importants, l’acquisition d’un
bien immobilier locatif permet de diversifier leur patrimoine dans des actifs moins directement liés à
l’évolution des marchés financiers. Le recours au crédit permet de plus de réaliser des investissements de
montants significatifs sans pour autant avoir à investir une part trop importante de leur épargne financière.
PROFITER, LE CAS ÉCHÉANT DE CADRES FISCAUX AVANTAGEUX :
Ces investissements peuvent être effectués dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques : Robien, Malraux,
Paul, LMP/LMNP. Chacun de ceux-ci présente cependant des particularités et des risques qu’il convient de
bien mesurer. Nous détaillons en page trois le dispositif “De Robien” qui apparaît comme le plus classique et
qui présente sans doute le moins d’aléas.
SE CONSTITUER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES NOTAMMENT POUR LA RETRAITE :
L’investisseur va obtenir, dès l’acquisition du bien locatif, des revenus immobiliers qui pourront à l’échéance
du crédit, constituer, par exemple, un complément de retraite substantiel.
LES CONTRAINTES LIEES A L’IMMOBILIER LOCATIF :
Les avantages ne doivent pas pour autant masquer les contraintes liées à ce type d’investissement :
• un niveau de prix susceptible de peser sur la rentabilité notamment pour les acquisitions dans le neuf,
• les difficultés inhérentes à la gestion locative,
• une liquidité généralement moindre que celle résultant des investissements sur de nombreux placements
financiers,
Possibilité d'une assurance habitation formule “investisseur”, une garantie des loyers impayés et un prêt immobilier adapté).
L’OPTIMISATION DE L’INVESTISSEMENT GRACE AU CREDIT
L’EFFET DE LEVIER DU CREDIT :
L’acquisition à crédit d’un bien immobilier locatif est souvent nécessaire en raison du souhait de nombreux
épargnants de conserver des placements financiers à long terme conséquents afin d’avoir un patrimoine
global bien diversifié.
Le recours au crédit offre, dans bien des cas, la possibilité d’améliorer sensiblement la rentabilité de
l’investissement en raison de l’effet de levier. Celui-ci existe si le recours au crédit permet d’acquérir un bien
dont la rentabilité globale (loyers et plus-value éventuelle) est égale, voire supérieure au coût du crédit.
L’AVANTAGE FISCAL LIE AU RECOURS AU CREDIT :
L’investissement immobilier locatif bénéficie, grâce au crédit, d’un avantage important . Il est en effet
possible de déduire des revenus fonciers : les intérêts, les cotisations d’assurance décès invalidité liée à
l’emprunt et les frais inhérents à la mise en place de l’emprunt. Cette déduction s’effectue sur l’ensemble des
revenus fonciers de l’année, avec la possibilité de reporter l’éventuel excédent des charges liées à l’emprunt
sur les revenus fonciers des années suivantes (10 ans au maximum).
LE MODE DE FINANCEMENT ET LES SPECIFICITES DU CREDIT IN FINE :
L’investisseur peut réaliser son acquisition grâce à un crédit amortissable ou à un crédit in fine. Cette
dernière formule est susceptible de présenter des avantages non négligeables dans certaines situations.
En effet, dans un crédit in fine, et contrairement au crédit amortissable, le capital emprunté n’est pas amorti
sur la durée du prêt, l’emprunteur ne payant généralement que les intérêts au cours de cette période. Ce
mode de financement permet donc de déduire annuellement, pendant toute la durée du crédit, un montant
constant d’intérêts portant sur la totalité du capital emprunté et donc supérieur au montant d’un contrat
amortissable. Lors de la dernière échéance, l’emprunteur rembourse la totalité du capital en une seule fois.
Ce remboursement est effectué avec le produit d’un contrat d’épargne de capitalisation (par exemple un
contrat d’assurance-vie) affecté à la garantie du remboursement de l’emprunt.
En règle générale, le crédit in fine est avantageux pour les investisseurs qui remplissent deux conditions :
• disposer de revenus fonciers suffisants pour permettre la déductibilité de l’ensemble des intérêts générés
par l’opération.
• se situer dans une tranche marginale d’imposition élevée afin de réaliser une économie d’impôt maximale
sur les intérêts d’emprunt.
Préférer le crédit in fine qui associe un prêt in fine et un produit d’épargne en actions ou un contrat d’assurance-vie (avec une garantie en capital), d’une durée équivalente à celle du crédit. Cette formule s’accompagne d’une fiscalité avantageuse associant la déductibilité des intérêts du crédit avec l’exonération dont bénéficient les produits de certains placements.
LES AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
La fiscalité des revenus de l’immobilier apparaît souvent lourde puisque le produit net reçu, après déduction de
certaines charges (travaux, charges liées à la co-propriété, frais de gérance, intérêts d’emprunt,…) est directement
soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Néanmoins, l’investisseur qui n’est pas dans le cadre du
régime “micro foncier” dispose en plus du recours au crédit, de possibilités pour d’optimiser sa fiscalité :
L’IMPUTATION DU DEFICIT FONCIER :
Lorsque la détermination du revenu foncier conduit à l’apparition d’un déficit, ce dernier ne peut en principe
s’imputer sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cependant, l’imputation de certaines dépenses sur le revenu global est possible dans la limite de 10 700 euros :
• Les déficits résultant de dépenses autres que des intérêts d’emprunt sont directement imputables sur le
revenu global,
• La fraction du déficit supérieure à cette limite (10 700 euros) ainsi que celle correspondant aux intérêts
d’emprunt sont par contre imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes,
• Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier hors intérêts
d’emprunt (limité à 10 700 euros), l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit
commun sur les revenus globaux des 5 années suivantes.
L’avantage fiscal résultant de l’imputation sur le revenu global des déficits fonciers n’est définitivement
acquis que si le contribuable loue l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle au titre
de laquelle l’imputation a été pratiquée.
LE REGIME “ROBIEN” :
LE CADRE GÉNÉRAL
L’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre du régime Robien (notamment dans le neuf) est susceptible
d’améliorer la rentabilité de l’investissement. Toutefois, il convient de veiller à sélectionner le bien en
fonction de caractéristiques spécifiques (localisation, qualité de la construction, etc…) et du prix qui ne doit
pas être trop important malgré l’avantage fiscal.
Robien “neuf” Robien “ancien”
9 ans minimum (pour une 6 ans minimum (pour une Engagement de location résidence principale du locataire) résidence principale du locataire)
Montant des loyers Plafonnement Plafonnement
Ressources du locataire Plafonnement Plafonnement
Taux d’amortissement 65 % de l’investissement
(par rapport (8 % par an pendant 5 ans, Pas d’amortissement
au prix d’acquisition) 2,5 % pendant 10 ans au plus)
6 % (pendant la durée 25 % pendant 6 ans Déduction forfaitaire de l’amortissement) (éventuellement prorogeable)
Limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global 10 700 Euros 10 700 Euros
(hors intérêts d’emprunt)
Les investisseurs, ayant donné leur bien en location pendant une durée minimale
de 3 ans, peuvent interrompre l’application du dispositif Robien pour mettre le logement à la disposition, à
titre gratuit ou onéreux, d’un de leurs ascendants ou descendants. L’avantage fiscal n’est plus remis en cause.
Il est simplement mis entre parenthèses. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder 9 ans.
La Loi de Finances permet d’étendre le dispositif d’amortissement pour investissement
immobilier locatif (Loi Robien) à la location d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement à un ascendant
ou un descendant, à condition que ces derniers ne soient pas membres du même foyer fiscal que l’investisseur.
UN EXEMPLE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
LA SITUATION DE DÉPART
Un patrimoine global est estimé à 1 020 000 euros. Il est composé pour l’essentiel d’une résidence principale estimée à 255 000 euros qui représente 25 % du patrimoine global et d’actifs financiers valorisés à 765 000 euros soit 75 % du patrimoine.
Le revenu net imposable du couple s’est élevé pour 2001 à 80 600 euros. Compte tenu de la situation
familiale qui donne droit actuellement à 3 parts, le montant de l’impôt sur le revenu s’élève à 18 995 euros
soit une TMI à 46,75 %.
LES conseils DU CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE
- Constatant que la part de l’immobilier ne représente que 25% du patrimoine du ménage, le conseiller suggère
d’acquérir un appartement locatif pour un montant de l’ordre de 160 000 euros afin de mieux diversifier leur
patrimoine et de se constituer un complément de retraite (attendue vers 60 ans).
- Eu égard aux caractéristiques du bien que souhaite acquérir le ménage, l’opération pourrait s’effectuer dans le cadre fiscal Robien neuf .
- Le conseiller propose également de recourir à un crédit in fine d’une durée de 10 ans. L’apport personnel du ménage (60 000 euros) sera placé sur un contrat d’assurance vie(versement initial de 70 000
euros suivi de versements mensuels de 400 euros) destiné à permettre le remboursement du crédit à l’échéance.
ESTIMATION DES RÉSULTATS DE L’INVESTISSEMENT À L’ÉCHÉANCE DE L’OPÉRATION (10 ANS)
Au terme de l’opération, soit dans 10 ans, le ménage verra son patrimoine s’enrichir de près de
93 000 euros* selon les résultats de la simulation dont la synthèse est présentée en suivant.
Dépenses (euros) Recettes (euros)
Achat immobilier 170 000 Prêt 170 000
Echéance prêt
259 800
Loyers 93.000
(capital + intérêts) Valeur du contrat d’épargne à l’échéance 170 000
Versements sur contrats d’assurance
127 000
Incidence fiscale nette 39 400
(initial et complémentaires) Valeur du bien à l’échéance 191 000
Total dépenses 577 200 Total recettes 696 200
Autres hypothèses retenues pour la simulation :
- rendement locatif net de charges de 4.5 % par an, revalorisation du bien et des loyers de 1.5 % par an,
- prêt in fine de 170 000 euros sur 12 ans, au taux indicatif de 5,30 % (coût total assurance comprise 105 000 euros) TEG 5,85 %,
- contrat d’assurance vie : - hypothèse de capitalisation (net de fiscalité) 4,9 %,
- taux de frais d'entrée : frais sur versements (initial et périodiques) 2,5 %.
INCIDENCES DE CET INVESTISSEMENT SUR LE PATRIMOINE GLOBAL
Cette acquisition permet d’accroître immédiatement le patrimoine global de 120 000 euros (grâce au
recours au crédit). La structure du patrimoine n’a pas été bouleversée pour autant, même si la part de
l’immobilier passe à 37 % contre 25 % avant l’investissement.
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