LE DISPOSITIF ROBIEN

L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF :

Le dispositif De Robien

LE DISPOSITIF ROBIEN (9 ans)

- Plafonds de ressources du locataire
- Plafonds de loyers
- Amortissement : 8 % par an les 5 premières années puis 2,5 % par an les années suivantes pendant 4, 7 ou 10 ans (soit 65 % au maximum)
- investissements : Prorogation de 3 ans, renouvelable une fois (soit 15 ans maximum)

Le dispositif Besson applicable aux logements neufs vient d’être remplacé par le régime Robien qui apparaît sous
plusieurs aspects plus intéressant grâce à l'augmentation sensible des plafonds de loyers; il constitue une véritable opportunité pour développer un patrimoine immobilier locatif, notamment avec l'effet de levier du crédit.

COMPARAISON DES DISPOSITIF ROBIEN ET BESSON NEUF

Dans le cadre du dispositif Robien, les plafonds de loyers sont revalorisés par rapport à ceux du dispositif Besson
à condition qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal.
L'amortissement du bien immobilier représente une charge déductible du revenu foncier imposable. L’ investissement immobilier locatif réalisé dans le cadre du dispositif Robien bénéficie également, grâce au crédit, d’un avantage important. Il est en effet possible de déduire des revenus fonciers les intérêts, les cotisations d’assurance décès invalidité liées à l’emprunt et les frais inhérents à la mise en place de l’emprunt. Cette déduction s’effectue sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année, avec la possibilité de reporter l’éventuel excédent des charges de l’emprunt sur les revenus fonciers des années suivantes (10 ans au maximum).

CARACTERISTIQUES DISPOSITIF ROBIEN DISPOSITIF BESSON NEUF

Conditions de location : Location à un ascendant ou un descendant du propriétaire
Durée de l'engagement de location Taux de la déduction forfaitaire
Montant de la déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement
Travaux ultérieurs effectués dans les locaux

- Engagement de départ
- Prorogation de l'engagement
- Travaux de construction ou d'agrandissement
- Travaux d'amélioration

LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU DISPOSITIF ROBIEN

PERSONNES CONCERNEES

• LES PERSONNES PHYSIQUES
L'avantage fiscal issu du nouveau dispositif est réservé aux contribuables, personnes physiques (y compris les
personnes en indivision et les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés) qui acquièrent un
logement neuf ou assimilé pour le louer et dont les revenus provenant de la location des logements concernés
sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
• LES TITULAIRES DE DROITS DÉMEMBRÉS
Les titulaires de droits démembrés (nu-propriétaires, usufruitiers) sont exclus de ce dispositif, sauf en cas de démembrement consécutif au décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, seul le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de l’usufruit pourra alors demander à bénéficier du régime de faveur tel que prévu initialement.
INVESTISSEMENTS ELIGIBLES
La déduction au titre de l'amortissement du nouveau dispositif concerne les logements urbains neufs et assimilés situés en France, y compris dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion). On peut distinguer deux grandes catégories de biens éligibles au dispositif Robien :
• LES LOGEMENTS POUR LESQUELS LE DISPOSITIF BESSON NEUF ÉTAIT APPLICABLE
Sont notamment concernés :
- les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, ainsi que ceux construits par le contribuable,
- les locaux, précédemment affectés à un usage autre que l'habitation, pour les transformer en logements neufs.
• LES LOGEMENTS ACQUIS EN VUE D'ÊTRE RÉHABILITÉS
L'une des grandes nouveautés du dispositif Robien est d'autoriser le bénéfice de l'amortissement, jusqu'ici
réservé aux logements neufs, pour certains logements anciens.
En effet, il est aujourd'hui possible, pour les logements ne satisfaisant pas à certaines normes de décence et
faisant l'objet de certains travaux de mise aux normes par l'acquéreur, d'amortir une partie du montant de
l'investissement. Des précisions sur ce point seront données par décret.
DATE DE REALISATION DES INVESTISSEMENTS ELIGIBLES
Ce nouveau dispositif s'applique, en principe, aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003, la
date de mise en location effective du bien étant sans incidence sur le dispositif applicable. Cependant
l'administration fiscale pourrait admettre son application aux logements :
- acquis neufs à compter du 1er janvier 2003,
- acquis en l'état futur d'achèvement ou inachevés ou construits par le contribuable lorsque l'achèvement
intervient à compter du 1er janvier 2003,
NB : des précisions sont attendues lors de la parution des décrets d'application
CONDITIONS D’APPLICATION
• DEUX NOUVEAUTÉS PAR RAPPORT AU RÉGIME BESSON NEUF
Le dispositif Robien a bénéficié de deux aménagements majeurs par rapport aux contraintes locatives établies
lors de la mise en place du précédent dispositif :
- le plafonnement des ressources du locataire a été complètement supprimé,
- le plafond des loyers, à respecter durant toute la période couverte par l'engagement de location, a été
augmenté par rapport à celui en vigueur dans le dispositif Besson neuf. Afin de pouvoir bénéficier
de ce dispositif, le propriétaire doit cependant s'engager à ce que le loyer mensuel par mètre carré,
charges non comprises, ne dépasse pas, pendant toute la durée d'engagement de location, les plafonds
fixés par décret, en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe l'immeuble.
12,5 ¤
Comparaison des plafonds mensuels de loyer charges non comprises par mètre carré
• ENGAGEMENT DE LOCATION
Le propriétaire doit s’engager à louer à une personne physique, autre qu’un membre de son foyer fiscal de façon
effective et continue, le logement nu pendant une durée de neuf ans minimum à usage d’habitation principale.
Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent, selon le cas, la date d'acquisition du bien ou la
date d’achèvement des travaux. En cas de congé donné par le locataire pendant la période d'engagement de
location, le logement doit immédiatement être remis en location jusqu'à la fin de cette période.
Le propriétaire ne peut en aucun cas se réserver la jouissance du logement, pour lui-même ou un membre de son
foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société soumise à l'impôt sur le revenu dont il serait associé.
Le dispositif Robien permet aujourd'hui de louer le logement concerné à certains organismes, publics ou privés, qui le donnent en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire, son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, sous réserve qu'aucune prestation hôtelière ou parahôtelière ne soit fournie par ces organismes.
MODALITES D'APPLICATION
• OPTION IRRÉVOCABLE
Si les conditions d'accès à ce nouveau régime sont remplies, le bénéfice de la déduction au titre de
l'amortissement Robien est subordonné à une option (irrévocable pour le logement considéré) qui doit être
exercée par le contribuable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• DÉDUCTION AU TITRE DE L'AMORTISSEMENT
La déduction au titre de l'amortissement prévu par le dispositif Robien reprend le mécanisme applicable
dans le cadre du dispositif Besson neuf. Son taux est fixé à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les
cinq premières années et à 2,5 % pour les quatre années suivantes. A l’issue de cette période, il est possible
de bénéficier d’une prolongation de la déduction au taux de 2,5 % l’an par période de trois ans et pour six
années au plus, sous réserve du respect de la condition de plafond de loyer.
Les travaux d'amélioration sont quant à eux amortissables par tranches de 10 % par an pendant 10 ans.
La limite d’imputation des déficits fonciers, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global est celle de droit
commun soit 10 700 euros dans le cadre de la législation en vigueur.
• IMPUTATION DE L'AMORTISSEMENT SUR LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS
L'application de l'amortissement est sans effet sur le prix de revient fiscal du bien lors de la revente, sous
réserve du respect de l'engagement de location.
• TAUX DE LA DÉDUCTION FORFAITAIRE
En cas d'option pour le dispositif Robien, le taux de déduction forfaitaire, normalement fixé à 14 %, est
abaissé à 6 % pendant toute la période d’amortissement.
A l'issue de la période couverte par l'option pour ce dispositif, la déduction forfaitaire s'appliquera à nouveau au
taux de droit commun de 14 %. Les bailleurs ont également la possibilité, à la fin de cette période, d’opter pour
le régime de la déduction majorée au taux de 40 % (Besson ancien) ou de 60 % (Lienemann) sous réserve du
respect de certaines conditions.
• NON-CUMUL DU DISPOSITIF ROBIEN AVEC D'AUTRES AVANTAGES FISCAUX
Pour un bien déterminé, le bénéfice du dispositif Robien ne peut se cumuler avec d'autres régimes fiscaux :
investissements en loi Malraux, monuments historiques, investissements outre-mer bénéficiant de réductions d'impôt. Par ailleurs, ce dispositif exclut l'application du régime micro-foncier.
DISPOSITIF ROBIEN DISPOSITIF BESSON NEUF
12,9 ¤
11,4 ¤
18 ¤
9 ¤ 8,3 ¤
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur...
Zone C : reste du territoire
Zone III : autres communes en France et dans les DOM
Zone B : agglomérations de + de 50.000 habitants situées près de Paris et en zones littorales ou frontalières 8,8 ¤
Zone II : communes de plus de 100.000 habitants
Zone I bis : Paris et communes limitrophes
Zone I : autres communes de l'agglomération parisienne
EXEMPLE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
LA SITUATION DE DEPART
Ménage marié avec deux enfants majeurs détachés du foyer fiscal. Possède un patrimoine global estimé à 900 000 euros. Celui-ci est composé pour l'essentiel d'une résidence principale estimée à 350 000 euros et d'actifs financiers valorisés à 650 000 euros, représentant respectivement 40 % et 60 % du patrimoine global.
En 2003 le revenu net imposable du ménage s'est élevé à 125 000 euros. Compte tenu de leur situation
familiale, le montant de l'impôt sur le revenu dû en 2003 s'élève à 37 830 euros, soit une tranche marginale
d’imposition (TMI) de 49,58 %.
LES PROPOSITIONS DU CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE
Le conseiller propose d'acquérir un appartement locatif pour un montant de 240 000 euros afin de diversifier leur patrimoine et de se constituer un complément de retraite (le ménage pense prendre celle-ci à partir de 60 ans). Cet investissement sera réalisé dans le cadre du dispositif Robien.
Le conseiller propose également de recourir à un crédit "in fine" (remboursement du capital à la fin
du prêt) d'une durée de 15 ans. L'apport personnel du ménage (95 000 euros) sera placé sur un contrat d'assurance vie (versement initial de 95 000 euros suivi de versements mensuels de 500 euros) destiné à permettre le remboursement du crédit à l'échéance.
ESTIMATION DES RESULTATS DE L'INVESTISSEMENT AU TERME DES 15 ANS
Autres hypothèses retenues pour cette simulation effectuée à la date du 01/09/2003 :
- rendement locatif brut de 6 % par an avec revalorisation du bien et des loyers de 1 % par an,
- prêt in fine de 250 000 euros sur 15 ans, au taux indicatif de 5 % (coût total assurance comprise 164 400
euros) soit un TAEG (taux annuel effectif global) de 5,75 %,
- contrat d'assurance vie : - hypothèse de capitalisation de 5 % net de fiscalité,
- frais sur versements (initial et périodiques) de 2,5 %.
INCIDENCES DE CET INVESTISSEMENT SUR LE PATRIMOINE GLOBAL
Cette opération va permettre d'accroître le patrimoine global du ménage (grâce au recours au crédit)
et de le diversifier dans l'immobilier locatif. Ils vont bénéficier d'une économie d'impôt totale de l'ordre de
46 700 euros et percevront des revenus complémentaires issus de la location.
Au terme de l'opération, soit dans 15 ans, le patrimoine du ménage pourrait se valoriser de près
de 185 000 euros.
* * * * *
Gestion de Patrimoine
Echéance du Prêt (capital + intérêts) 334 400 ¤
DEPENSES RECETTES
250 000 ¤ EUROS
157 200 ¤
250 000 ¤
EUROS
36 700 ¤
226 000 ¤
Achat immobilier
Incidence fiscale nette
Valeur du bien à l'échéance
675 600 ¤ 820 600 ¤ Total dépenses Total recettes
141 200 ¤
Versements sur contrat d'assurance
(initial et complémentaires)
200 700 ¤ Valeur du contrat d'épargne à l'échéance
Prêt
Loyers