Notice pour l'investissement locatif

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N° 50147#05
Document d'information
2041-G-F-SD
DOCUMENT POUR REMPLIR LA

DÉCLARATION DES REVENUS POUR INVESTISSEMENTS LOCATIFS

Ce document n'a qu'une valeur indicative.
Il ne se substitue pas à la documentation officielle de l'administration.
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l REPORT DE LA FRACTION NON ENCORE IMPUTEE DES DEPENSES D'INVESTISSEMENT REALISEES EN 1997

INVESTISSEMENTS REALISES DANS LES RESIDENCES DE TOURISME CLASSEES SITUEES DANS LES ZONES DE REVITALISATION RURALE

n REPORT DE LA FRACTION NON ENCORE IMPUTEE DES DEPENSES D'INVESTISSEMENT REALISEES EN 1997

Sous certaines conditions, une réduction d'impôt était accordée aux particuliers qui avaient :
• acquis neuf, fait construire ou reconstruire un logement destiné à la location,
• transformé en logement, en vue de sa location, un local affecté précédemment à un autre usage que l'habitation,
• souscrit des parts de certaines sociétés civiles de placements immobiliers (S.C.P.I.).

ATTENTION
Cette réduction d'impôt s'est appliquée pour la dernière fois aux investissements réalisés en 1997.
Toutefois, les personnes qui ont obtenu une réduction d'impôt sur leurs revenus de 1997 (locations à caractère "intermédiaire" ou en zone franche urbaine) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt complémentaire sur les revenus de 2000 pour la dernière fraction non encore imputée des dépenses d'investissement.

Modalités de calcul et d'étalement de la réduction d'impôt
? Location "intermédiaire" et location en zone franche urbaine

La réduction d'impôt est calculée sur un montant de dépenses plafonné à 400 000 F (personne célibataire, divorcée ou veuve) ou à 800 000 F (couple marié soumis à une imposition commune).

Le taux de la réduction d'impôt est de 15%. Lorsqu'elle excède le quart du plafond, la réduction d'impôt est répartie, le cas échéant, sur 4 ans :
l'imputation a été effectuée la première année (en 1997) à raison du quart des limites, et le solde est reporté dans les mêmes conditions sur les trois années suivantes (1998, 1999, 2000).

Comment remplir la déclaration des revenus

Ø Inscrire ligne VY
Le montant à reporter correspond à la fraction non encore imputée des dépenses d'investissement réalisées en 1997 dans la location "intermédiaire".

Ce montant est au plus égal au quart du plafond annuel autorisé.
Ø Inscrire ligne VZ
Le montant à reporter correspond à la fraction non encore imputée des dépenses d'investissement réalisées en 1997 dans des zones franches urbaines (ZFU).

Ce montant est au plus égal au quart du plafond annuel autorisé.
Les montants à reporter sur la déclaration n° 2042 sont indiqués sur l’avis d'impôt sur les revenus de 1997.
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Rappel concernant les conditions de location
Ø Location à caractère intermédiaire
(BOI 5 B-10-95 et 5 B-14-95)
? Le propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé et à usage d'habitation principale du locataire pendant 6 ans.

? En cas de souscription au capital de SCPI, la société doit s'engager à louer le logement à usage d'habitation principale du locataire pendant 6 ans et le souscripteur doit s'engager à conserver les parts pendant les 6 ans qui suivent la date d'achèvement des travaux (ou la date d'acquisition par la SCPI si elle est postérieure).

? La location doit prendre effet dans les 6 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) ou la date d'achèvement des travaux de transformation.

? La location ne doit pas être consentie à un membre du foyer fiscal du contribuable ou à un de ses ascendants ou descendants.
? Le montant des loyers et des ressources du locataire ne doivent pas excéder certaines limites.

Si un nouveau bail a été conclu en 2000 :
- le loyer annuel par m2 de surface habitable (charges non comprises) ne doit pas dépasser :
855 F en Ile-de-France
ou 608 F dans les autres régions.
- le revenu net de frais professionnels du locataire figurant sur son avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de 1999 ne doit pas excéder, pour une personne seule, 163 560 F en Ile-de-France ou 126 510 F dans les autres régions.

Ces plafonds de revenus sont doublés pour un couple marié soumis à une imposition commune ou multipliés par le nombre de personnes co-titulaires du bail faisant l'objet d'une imposition distincte.

Si le locataire est un enfant compté à charge de ses parents pour le calcul de l'impôt sur le revenu, les ressources à retenir sont celles figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu des parents. Le plafond applicable est celui des couples mariés même si l'enfant est le seul titulaire du bail.

Ø Location dans les zones franches urbaines (ZFU)
(BOI 5 B-12-97)
? Les dépenses d'investissement réalisées dans des zones franches urbaines (ZFU) définies par la loi du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville ouvrent droit à une réduction d'impôt dans les conditions des locations à caractère "intermédiaire".

? Toutefois, la condition de ressources du locataire n'est pas exigée.

Remarque : La réduction d'impôt est également accordée aux personnes qui donnent leur logement en location à un organisme public ou privé qui l'affecte à l'habitation principale d'un de ses salariés (autre que le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants).

En cas de signature d'un nouveau bail en 2000 dans le cadre de la location à caractère "intermédiaire", les ressources du sous-locataire et le loyer de chacun des baux conclus entre le propriétaire du logement et l'organisme, d'une part, et cet organisme et l'occupant du logement, d'autre part, ne doivent pas excéder les plafonds prévus (voir ci-contre).

Justificatifs à joindre à la déclaration
• En cas de location à caractère "intermédiaire" dont la date d'effet est postérieure au 1er janvier 2000, joindre une copie du bail et de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire ou du sous-locataire.

Reprise de la réduction d'impôt
• La réduction d'impôt obtenue fera l'objet d'une reprise en cas de :
- non-respect de l'engagement de location,
- non-respect des conditions de location,
- non-respect des conditions exigées pour la transformation d'un local professionnel en logement,
- de vente du logement ou des parts.
• La reprise ne sera pas effectuée en cas de :
- mutation gratuite du logement ou des titres de sociétés suite au décès du contribuable
- ou en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique du logement.

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INVESTISSEMENTS REALISES DANS LES RESIDENCES CLASSEES SITUEES DANS LES ZONES DE REVITALISATION RURALE

Les particuliers qui réalisent entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002 certains investissements dans les résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale bénéficient d'une réduction d'impôt. (BOI 5 B-18-99)

Logements concernés
Pour ouvrir droit à réduction d'impôt, les investissements doivent porter sur des logements qui :
- font partie d'une résidence de tourisme classée et située dans une zone de revitalisation rurale (zrr),
- ont la qualité de logement au sens des articles R.111-1 à R.111-17 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 30 janvier relatif aux règles de construction spéciales à l'habitat de loisir à gestion collective, applicable aux résidences de tourisme. Les biens doivent, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de confort et de sécurité définies par ces textes.
- sont affectés à la location, dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Nature des investissements concernés
Ø L'acquisition de logements neufs
L'acquisition peut être effectuée directement par une personne physique, ou bien par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Le logement doit être acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
Ø La réalisation de certains travaux
La réalisation des travaux doit être effectuée par une personne physique.

Ouvrent droit à réduction d'impôt, les travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration, à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers.
En pratique, les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont toujours susceptibles de bénéficier de l'avantage fiscal, et les travaux de grosses réparations et d'amélioration ouvrent droit à cette réduction d'impôt s'ils sont indissociables des travaux de reconstruction ou d'agrandissement.
Ces travaux doivent avoir nécessité l'obtention préalable d'un permis de construire.
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2002.

Conditions d'obtention de la réduction d'impôt
· Le propriétaire et l'associé doivent disposer de la pleine propriété du logement ou des droits sociaux.
· Le propriétaire, ou la société, doit s'engager à louer le logement non meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la date de la prise d'effet du bail.
Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d'occupation privative.
· Si le propriétaire se réserve des périodes de séjour dans le logement loué à l'exploitant de la résidence de tourisme,
- la durée totale de ses périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines par an,
- et la réduction du prix du séjour (25% au plus) dont il bénéficie ne doit avoir aucune incidence sur le montant des loyers annuels qu'il doit déclarer au titre des revenus fonciers ;
ce montant doit en effet correspondre à celui qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation de sa part.
· La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, ou bien de la date d'achèvement des travaux.
· En cas d'acquisition du logement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres dans la société
jusqu'à l'expiration de la période de location de neuf ans.
Comment remplir la déclaration des revenus
Ø Inscrire ligne GS de la déclaration 2042 C
Le montant des dépenses d'acquisition payées en 2000.
Ø Inscrire ligne GU de la déclaration 2042 C
Le montant des dépenses de travaux payées en 2000.
Modalités de calcul de la réduction d'impôt
Ø Base de la réduction d'impôt
· En cas d'acquisition directe de logements neufs
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est à dire le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition, tels que honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et TVA (si elle n'est pas récupérée par le bailleur).
· En cas d'acquisition de logements neufs par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
La réduction d'impôt est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition correspondant aux droits de l'associé dans la société.
· En cas de réalisation de travaux
La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux réalisés et effectivement payés, à l'exclusion du prix d'acquisition du logement ; les subventions éventuellement perçues n'entrent pas dans la base de la réduction d'impôt.
Ø Plafonnement de la base de la réduction d'impôt
La base de la réduction d'impôt est retenue dans la limite de :
- 250 000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée,
- 500 000 F pour un couple marié.
Ø Taux de la réduction d'impôt
· En cas d'acquisition de logements neufs : 15%
· En cas de réalisation de travaux : 10%
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Modalités d'imputation de la réduction d'impôt
· Selon l'investissement réalisé, la réduction d'impôt est accordée :
- soit au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure,
- soit au titre de l'année d'achèvement des travaux.
· La réduction d'impôt est répartie sur quatre ans au maximum, à raison chaque année du quart de l'avantage maximal, soit :
- pour l'acquisition d'un logement : 9 375 F pour une personne seule et 18 750 F pour un couple marié,
- pour la réalisation de travaux : 6 250 F pour une personne seule et 12 500 F pour un couple marié.
· En ce qui concerne les modalités déclaratives, le contribuable doit inscrire :
- ligne GT de la déclaration n° 2042 C, le report des dépenses d’investissement effectuées en 1999 ;
- ligne GV de la déclaration n°2042 C , le report des dépenses relatives aux travaux effectués en 1999.

Ces montants figurent sur l’avis d’impôt sur les revenus 1999.
IMPORTANT : Pendant la période d'étalement de la réduction d'impôt afférente à un premier investissement, un nouvel investissement ne peut pas ouvrir droit à réduction d'impôt.
Les lignes GS, GU, GT et GV ne peuvent donc pas être simultanément remplies.
Remise en cause de la réduction d'impôt
· La réduction d'impôt obtenue fera l'objet d'une reprise notamment en cas de :
- non respect de l'engagement de location,
- utilisation privative du logement par son propriétaire d'une durée supérieure à huit semaines,
- vente du logement ou des parts,
- démembrement de la propriété du logement ou des parts,
- non-respect des conditions d'éligibilité des travaux,
- non respect par la résidence de tourisme des normes de classement.

· Toutefois, la reprise ne sera pas effectuée si le non respect de l'engagement résulte :
- d'une expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence,
- du décès du contribuable célibataire veuf ou divorcé,
- de la mutation à titre gratuit du logement ou des parts suite au décès de l'un des époux soumis à une imposition commune, à condition que le conjoint survivant reprenne à son compte l'engagement pour la fraction de la période de neuf ans restant à courir à la date du décès,
- du mariage, divorce ou séparation, si le nouveau contribuable (le couple ou un des ex-conjoints) reprend à son compte l'engagement pour la fraction de la période de neuf ans restant à courir à la date du changement de la situation matrimoniale.

Justificatifs à joindre à la déclaration
Ø En cas d'investissement direct
Les documents énumérés ci-après doivent être joints à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction d'impôt est demandée.
· Une note comportant :
- l'identité et l'adresse du contribuable,
- l'adresse du logement concerné,
- l'engagement de location de louer le logement nu à la résidence de tourisme pendant une durée d'au moins neuf ans,
- selon le type d'investissement réalisé, le prix et la date d'acquisition ou d'achèvement du logement, ou le montant des travaux effectivement payé.
· Une copie du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme mentionnant la date d'effet de la location et, le cas échéant, la durée totale par année civile des périodes d'occupation du logement que le propriétaire se réserve.
· Si l'investissement consiste en la réalisation de travaux, doivent également être jointes, les copies :
- de la notification du permis de construire,
- des factures des entreprises ayant réalisé les travaux,
- de la déclaration d'achèvement des travaux, comportant attestation de sa réception en mairie.

Ø En cas d'investissement par l'intermédiaire d'une société
· L'associé doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle les parts ont été souscrites ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble, l'engagement de conserver la totalité des titres jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans,
couverte par l'engagement de location pris par la société.
· Pendant la durée de l'engagement, l'associé doit joindre à chacune de ses déclarations de revenus l'attestation annuelle délivrée par la société comportant :
- l'identité et l'adresse de l'associé,
- les nombre et numéros des parts détenues par l'associé pendant l'année et, le cas échéant, les nature et date des opérations réalisées,
- le montant de la fraction du prix d'acquisition correspondant aux droits de l'associé,
- l'attestation que l'acquisition réalisée et les conditions de location sont conformes aux critères d'application de la réduction d'impôt.
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