SCI

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Dans quels cas créer une SCI ?

Pour un chef d’entreprise qui souhaite acquérir les murs dans lesquels il exerce son activité ; il paiera un loyer à la SCI propriétaire des murs, et en cas de cession de l’entreprise, pourra continuer à percevoir les loyers. Cela permet aussi une certaine souplesse dans les baux commerciaux et une protection du patrimoine immobilier professionnel en cas d’éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise. • Entre parents et enfants pour préparer la transmission d’un patrimoine immobilier. Tous sont associés et propriétaires de parts sociales qui n’entreront pas dans le calcul des droits à payer lors de la succession. • Entre époux ou concubins pour acquérir un bien, en faire leur résidence principale ou en tirer un revenu locatif ; en cas de séparation, chacun reste propriétaire de ses parts ou rachète celles de son conjoint au taux avantageux de 3%. Cela évite l’indivision ou la vente du bien dans de mauvaises conditions. • Entre amis ou parents, chacun apportant des capitaux permettant l’acquisition d’un bien immobilier conséquent. Quel objet social ? L’objet de la SCI doit rester civil. La location de locaux est une activité civile, même si ce sont des locaux commerciaux. En revanche, la location de locaux meublés, ou d’un établissement commercial muni de son matériel est une activité commerciale. La nuance peut avoir des conséquences fiscales importantes. En matière de promotion immobilière, l’achat de terrain en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux est une opération civile ; l’achat de terrains en vue de les revendre par lots viabilisés non construits est une opération commerciale. Qui gère ? Personne physique ou morale, le gérant est choisi parmi les associés ou en dehors d’eux ; il représente la société et accomplit tous les actes de gestion. Les statuts déterminent librement ses pouvoirs. Il tient la comptabilité, réunit ou consulte les associés au moins une fois par an, répond à leurs questions, et fait un rapport. Il est important de organiser son patrimoine De nombreuses raisons peuvent justifier la création d’une SCI : organiser la transmission d’un patrimoine immobilier, éviter le démembrement du bien en cas de problème (divorce, décès par exemple), se constituer un revenu locatif ou encore bénéficier d’avantages fiscaux. Compte tenu de la complexité et de la diversité des montages juridiques, il est vivement conseillé de contacter un professionnel pour adapter les statuts à chaque situation. Le charme peut être trompeur. Faut-il miser sur la Société Civile Immobilière ? bien prévoir les pouvoirs du gérant et les conditions de sa révocation. Elle peut se faire avec une majorité de plus de 50% des parts sociales, mais les statuts peuvent prévoir une autre majorité, voire l’unanimité. Ainsi des parents associant leurs enfants peuvent conserver le pouvoir. Comment céder ses parts ? Les cessions consenties entre associés, à des descendants ou des ascendants sont en principe libres. Un agrément est prévu dans les autres cas. Les règles relatives à la majorité ou aux délais d’agrément peuvent être modifiées. Cette souplesse légale permet de verrouiller plus ou moins la SCI. L’acte de cession des parts doit être enregistré au service de la recette ; le taux est de 3%. Il sera ensuite transmis au Registre du Commerce et des Sociétés. Quelles formalités de création ? Les formalités de création d’une SCI sont les mêmes que pour toute forme de société : adoption et enregistrement des statuts, annonce légale, dépôt du dossier au CFE pour les inscriptions Ridet et RCS. A noter que les sociétés constituées avant le 1er juillet 1978 n’avaient pas l’obligation de s’inscrire au RCS. En métropole, depuis la loi NRE, elles doivent régulariser leur situation, sous peine de perdre leur personnalité morale. Si le texte n’est pas encore applicable en Nouvelle Calédonie, il le sera un jour. Autant prendre les devants. Fiscalité : IR ou IS ? Le régime normal est l’impôt sur le revenu (IR) mais la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’option doit se faire dans les trois premiers mois de l’exercice comptable, elle est valable 36 mois, renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation signée de tous les associés dans les trois mois suivant l’expiration de chaque période de 3 ans. Dans le cas où elle exerce une activité commerciale location de meublés, marchand de biens, vente en l’état futur d’achèvement) la SCI sera de plein droit soumise à l’IS. A l’IR, chaque associé est imposé sur sa part de revenus dans la catégorie des revenus fonciers, en fonction de sa participation dans le capital de la SCI ou de la répartition des résultats prévue dans les statuts. Ce bénéfice résulte de la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles : forfait de gestion (15% des loyers encaissés), travaux d’entretien et de réparations, intérêts des emprunts pour l’acquisition des parts, contribution foncière... Un avantage non négligeable : en cas de vente du bien, il n’y a pas de plus-value. A l’IS, la société se comporte comme une société commerciale ; le montant des charges déductibles est plus important, frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, amortissements des actifs, salaires des gérants etc…. Le régime de l’IS peut devenir intéressant si la société détient des actifs importants. Mais gare aux plus values … Le choix d’un régime suppose une étude au cas par cas : apports, emprunts, bénéfices, déductions fiscales, il est prudent là encore de demander l’avis d’un spécialiste et d’obtenir un montage sur mesure.

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