Loi de ROBIEN

Loi de ROBIEN 65% d’amortissement sur le prix d’un logement destiné à être mis en location nue à usage d’habitation principale ? Le dispositif Robien Principe de l’amortissement Le contribuable qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à être mis en location nue à usage d’ habitation principale bénéficie : - d’un amortissement de 8% du prix d’acquisition TTC pendant 5 ans - puis d’un amortissement de 2,5% du prix d’acquisition TTC pendant 4, 7 ou 10 ans Au total, sur 15 ans, c’est donc 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable, donc les impôts. Précisions : ? Base de l’amortissement. La base d’amortissement est en principe constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement. Toutefois, lorsque le garage ou l’emplacement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable. En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, la déduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, TVA, droit d’enregistrement, frais d’hypothèque. La base de l’amortissement est-elle de 95% pour les SCPI ? Point de départ de la période d’amortissement Le point de départ de la période d’amortissement est fixé : au premier jour du mois d’achèvement du logement pour les immeubles acquis en l’état futur d’achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire, au premier jour du mois de l’acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités, au premier jour du mois d’achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement. Pour les détenteurs de parts de SCPI, l’amortissement court dès le 1er mois qui suit la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants. La preuve de l’achèvement des travaux résulte du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d’achèvement des travaux. Exemple : Un contribuable imposé au taux de 42,62% acquière un logement de 100 000 ¤ en état futur d’achèvement qu’il loue nue pendant 15 ans - la réduction d’impôt sur les 5 premières années est de 3 410 euros / an (100 000 * 0,08 * 0,4262) - la réduction d’impôts sur les 10 années suivantes est de 1 065 ¤ / an (100 000 * 0,025 * 0,4262) Logements concernés : Les logements doivent : - être acquis neufs ou assimilés ou en l’état futur d’achèvement - être acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003 - être situés sur le territoire français ou dans l’un des 4 départements d’outre mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) Précision : Les logements assimilés à des logements neufs sont : ? Des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et qui sont réhabilités par l’acquéreur ; ? Des logements qui ont fait l’objet de la part du vendeur de travaux de réhabilitation dont la nature et l’importance ont abouti à la création d’un logement neuf, ou issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation. ? Les locaux transformés en logement : locaux à usage autre que l’habitation que le contribuable transforme en logement, pour lesquels l’achèvement des travaux de transformation intervient à compte du 1er janvier 2003. Location Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu (c’est à dire sans meubles), à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Précision La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent : ? la date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement ? la date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement) ? la date d’acquisition ( en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabitlité) ? La durée de la location de 9 ans exigée pour l’application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année. Précision ? Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. ? Pour les baux conclu en 2004, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants : ? Zone A : 18,47 euros / m² (par l’île de France, la côte d’Azur et le pays genevois) ? Zone B : 12,83 euros / m² (agglomérations de plus de 50.000 Hab et les agglomérations chères à la marge de l’île de France, des zones littorales et frontalières) ? Zone C : 9,23 euros / m² (reste du territoire) ? La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l’article 2 de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond. Le titulaire du bail : - Lorsque l’immeuble est la propriété d’une ou de plusieurs personnes physiques, le titulaire du bail peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, il doit être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire, - Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’IS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu’un associé ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés. Bénéficiaires - Toute personne physique - Toute société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété… - Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation). Précisions : ? Le logement peut être la propriété des 2 époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal. ? Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. ? Le démembrement du droit de propriété : ? Le dispositif Robien exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré. ? Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble intervient après la date de la prise de l’engagement de location, l’avantage fiscal est en principe remis en cause. ? Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes Zone A Zone B Zone C conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l’amortissement, pour la durée restant à courir. ? L’indivision ? La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise. Les déductions possibles des revenus fonciers : En plus de l’amortissement du bien, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les éléments suivants : - Une déduction forfaitaire de 6% des loyers perçus pendant toute la période d’amortissement. Au delà, c’est le taux communément en vigueur qui s’applique (14%), - Les intérêts d’emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée, - La taxe foncière, - Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel, - Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés), - autres charges supportées par le propriétaire Amortissement des dépenses d’amélioration Lorsqu’il a opté pour le régime de la déduction au titre de l’amortissement, le propriétaire ne peut, pendant la période couverte par cette option, demander la déduction immédiate des dépenses d’amélioration. Ces dépenses ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement égale à 10% du montant des dépenses pendant 10 ans. Amortissement des dépense d’agrandissement et de reconstruction Lorsqu’il a opté pour le régime de la déduction au titre de l’amortissement, les dépenses d’agrandissement et de reconstruction peuvent également faire l’objet d’un amortissement selon les mêmes modalités que l’investissement initial, avec un nouvel engagement de location pendant 9 ans. ? En savoir plus Remise en cause de l’avantage fiscal Les déductions pratiquées au titre de l’amortissement font l’objet d’une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il y a remise en cause de l’avantage fiscal lorsque : - Le propriétaire du logement ne respecte pas l’engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale. Cette rupture de l’engagement peut être constituée par un défaut effectif de mise en location après l’expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, par une utilisation du logement par son propriétaire ou encore par une interruption de la location pendant cette période d’une durée supérieure à celle admise - Le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l’engagement, - Le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l’impôt sur les sociétés, cède le logement ou ses parts de la société pendant la période couverte par l’engagement de location ou le loue à un membre de son foyer fiscal. Aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est effectuée lorsque le non–respect de l’engagement de location intervient à la suite de l’un des trois évènements suivants : - Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale, - Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s’entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur, - Le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune décède. Précision : La reprise de l’engagement par le conjoint survivant : ? Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. ? Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. ? Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement. ? En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l’ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S’il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet d’une remise en cause. En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l’une des deux périodes triennales de prorogation de l’amortissement, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, celles pratiquées au cours de la période normale d’amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause. L’option fiscale Robien : L’administration française répartie les revenus et les charges par catégories (traitements et salaires, revenus des valeurs et capitaux mobiliers, revenus fonciers … ). La somme de tous ces revenus constitue le revenu global. Dans le cas de l’option ROBIEN, ? Le revenu foncier net est déductible sur le revenu global dans la limite de 10 700 ¤. Le reste du revenu foncier net étant imputable sur le revenu foncier (ce plafond est porté à 15 300 ¤ (environ 100 000 F) lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol). ? Cependant, la part du déficit foncier constitué des intérêts d’emprunt ne peut venir s’imputer sur le revenu global que pour la part inférieure ou égale aux loyers bruts perçus. ? La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n’est déductible que sur les revenus fonciers et eux seuls. En d’autres termes, sont déductibles sur le revenu global dans la limite de 10 700 ¤ les éléments suivants : Revenu foncier brut – frais et charges fonciers – part des intérêts d’emprunts inférieure aux loyers bruts La réduction d’impôts est alors égale à : Taux Marginal d’Imposition * (Revenu foncier brut – frais et charges fonciers – part des intérêts d’emprunts inférieure aux loyers bruts) Les modalités administratives pour bénéficier de l’option d’amortissement Robien L’investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus traditionnelle (la 2042) la déclaration de ses revenus fonciers : la 2044S (S pour spéciale). Pour bénéficier du régime de l’amortissement De Robien, les investisseurs doivent en faire la demande. Ils optent pour le dispositif Robien l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure (ou l’année de souscription de parts pour les SCPI). Pour cela, ils doivent joindre à leur première déclaration de revenus fonciers : - L’imprimé 2044EB (déclaration d’option : engagement de location ) qui contient l’option pour l’amortissement comprenant l’identité et l’adresse du contribuable, l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer. - L’engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de 9 ans au moins, à usage d’habitation principale du locataire. Cet engagement prévoit en outre que le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret. - Les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement. - Les justificatifs du prix d’acquisition ou de revient du logement (attestation d’acquisition du notaire ou copie de l’acte authentique, factures des entrepreneurs… ). - Une copie du bail (si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, la copie du bail devra être jointe à la déclaration des revenus au cours de laquelle le bail est signé) Lorsque le contribuable réalise plusieurs investissements pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement est demandée, il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque logement. Précisions : ? Pour les personnes physiques, l’option pour le régime de l’amortissement Robien doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année : ? D’achèvement du logement, lorsque celui-ci est acquis en l’état futur d’achèvement ou construit par le contribuable, ? D’acquisition du logement, lorsque que celui-ci est acquis neuf ou après réhabilitation ou reçu à titre gratuit par le conjoint survivant, ? D’achèvement des travaux de transformation, en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement. ? De souscription de parts de SCPI. ? L’option a un caractère irrévocable : ? L’option pour la déduction au titre de l’amortissement est irrévocable pour le logement. ? Le contribuable ne peut donc, postérieurement à cette option et pendant toute la période couverte par celle-ci, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers. ? Non-cumul d’avantages fiscaux : ? Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est exclusif de l’application de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer. En revanche, un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer pour un logement et opter pour le dispositif de l’amortissement pour un ou plusieurs autres logements. ? Le cumul est également impossible pour un même logement entre l’amortissement Robien et l’amortissement Besson pour les immeubles acquis ou construits entre le 1er janvier 2003 et le 3 avril 2003. Le choix s’effectue par logement. ? Pour un même logement, la déduction au titre de l’amortissement est exclusive de la déduction pratiquée au titre d’investissement en loi Malraux ou monuments historiques. ? Par ailleurs, l’application de l’amortissement Robien à un ou plusieurs logements appartenant au contribuable entraîne l’obligation d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers pour l’ensemble des logements du foyer fiscal et pour toute la période d’application de l’amortissement. Le contribuable ne pourra donc pas choisir le régime de droit commun, c'est à dire le régime simplifié dit « micro foncier » pour l’un de ses logements et le régime réel pour un autre pour lequel il souhaite bénéficier de l’amortissement Robien. Cependant, en cas de remise en cause de l’amortissement, l’option pour le régime simplifié redevient immédiatement possible. Plus-values de cession des logements Les plus-values retirées de la cession d’immeuble ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l’amortissement Robien relèvent du régime de droit commun d’imposition des plus-values immobilières. ? Les textes officiels : Le texte officiel de référence concernant le dispositif Robien est constitué de l’article 31 g) et h) du Code Général de Impôts (CGI). Ce texte est régulièrement mis à jour pour tenir compte des derniers décrets publiés dans le Journal Officiel (J0). Nous mettons ici à disposition l’article 31 g) et h) tel que publié au 17 juin 2004. - Article 31 g) et h) du Code Général de Impôts Certains décrets récents peuvent ne pas encore avoir été pris en compte dans l’article 31 g) et h) du Code Général des Impôts. Pour des renseignements complets, vous pouvez consulter le site législatif français officiel. La loi de finance pour 2004 étend le dispositif à l’amortissement des dépenses de reconstruction, d’agrandissement