Loi Demessine - ZRR

RÉCUPERATION DE LA TVA et RÉDUCTION D'IMPOT de 25% du prix HT d'un logement neuf situé dans une Résidence de Tourisme Classée (RTC) en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou en zone objectif 2 européen


Le dispositif Demessine

Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (sur plans) dans une résidence de tourisme classée située dans une zone particulière bénéficie :
- de la récupération de la TVA sur le montant de l'acquisition (TVA = 19.6 %)
- d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix d'achat HT du bien immobilier dans la limite de 50 000 ¤ d'investissement HT pour un célibataire et 100 000 ¤ d'investissement HT pour un couple marié

Ce dispositif encore appelé Loi Demessine est valable jusqu'au 31 décembre 2006


Pourquoi cette loi

Confronté à un déficit structurel en matière d'infrastructure touristique dans certaines région, l'état s'appuie partiellement sur le secteur privé pour combler cette lacune. Depuis de nombreuses années, il octroie d'importants avantages fiscaux aux investisseurs privés investissant dans l'immobilier touristique.

Pour l'état, le dispositif de Demessine permet:
- de développer le tourisme français et étranger
- de générer des emplois dans le secteur de la construction
- de générer des emplois dans le secteur touristique
- de générer au final des recettes fiscales supplémentaires (TVA, droits d'enregistrement, taxes foncières et d'habitation, droits de mutations, etc.).

Pour l'investisseur, le dispositif Demessine permet:
- d'utiliser intelligemment ses impôts en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens
- de plus, certains gestionnaires permettent l'utilisation gratuite d'un logement touristique quelques semaines par an.





La réduction d'impôts

Principe :
Pour les logements acquis à compte du 1er janvier 2004, le taux de réduction d’impôt est fixé à 25% du prix de vente HT du logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement dans la limite des plafonds suivants :
- 50 000 euros pour une personne célibataire : la réduction d’impôt maximum est donc de 12 500 euros
- 100 000 euros pour un couple marié : la réduction d’impôt maximum est donc de 25 000 euros.

La réduction d’impôts est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

La première année, la réduction d’impôts est imputée sur l’impôt dû à raison du quart des limites de 25 000 euros pour un couple marié (soit 6250 ¤ au maximum par an) et de 12 500 euros pour un célibataire (soit 3125 ¤ au maximum par an). Puis, le cas échéant, le solde de la réduction d’impôt est accordé sur les trois années suivantes dans les mêmes conditions.


Exemple: un couple marié achète en 2004 un logement achevé au prix de 114 816 ¤ TTC, soit 96 000 ¤HT
La réduction d’impôts est de 96 000 ¤ x 25 % = 24 000 ¤ (157 430 F)
Cette somme sera répartie comme suit :
- 6 000 ¤ (39 357 F) au titre de 2004
- 6 000 ¤ (39 357 F) au titre de 2005
- 6 000 ¤ (39 357 F) au titre de 2006
- 6 000 ¤ (39 357 F) au titre de 2007
Total 24 000 ¤ (157 429 F)

Réduction d'impôts sur 6 ans :
Dans le cadre du projet de loi relatif au développement des territoires ruraux et de montagne actuellement en cours de discussion au parlement, il est prévu plusieurs novations dont la réduction d’impôts sur 6 ans. La réduction d’impôts qui était étalée sur quatre ans devrait passer à six ans. Cette mesure serait rétroactive. Elle concernerait ainsi tous les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2004. Dans cette hypothèse, la réduction maximale d’impôt totale pourrait être de :
- 12 500 ¤ sur 6 ans ou de 2 083,33 ¤ par an pour une personne seule ;
- 25 000 ¤ sur 6 ans ou de 4 166,66 ¤ par an pour un couple.


Les zones qui permettent de bénéficier de la réduction d'impôts :
Le bien immobilier doit être situé :
- soit dans une zone de revitalisation rurale (ZRR)
- soit dans une zone rurale inscrite sur la liste des zones concernées en France par l’objectif n°2 prévue par le règlement du Conseil des Communautés européennes du 21 juin 1999.




Plafond de loyer :
Aucun plafond de loyer n'est exigé.


Bénéficiaires :
Les contribuables personnes physiques et les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI), dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.


Statut du bien :
Sont exclus de l’avantage fiscal les logements ou titres dont les droits de propriété sont démembrés (dissociation de la propriété et de l’usufruit) de même que les biens acquis en multipropriété.
En revanche les biens acquis en indivision ouvrent droit à la réduction d’impôt ; toutefois l’indivision (hormis le cas de décès du contribuable) ne peut intervenir durant la période de réduction d’impôts ou d’engagement de location sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.



Déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers:
Le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14% à 6% pour les revenus locatifs des neufs premières années de location. Au-delà de cette période on revient au droit commun : 14 %.

Obligations à respecter
Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme au moyen d’un bail commercial.

Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail.

Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple non respect de l’engagement de louer nu pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme, cession pendant la période d’engagement, démembrement, …) il y aura reprise de l’avantage fiscal. Dans ce cas, une imposition supplémentaire est établie au titre de l’année au cours de laquelle est intervenu l’événement ayant motivé la reprise.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
- De l’expropriation de la résidence pour cause d’utilité publique,
- De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la suite du décès de l’investisseur marié lorsqu’il est soumis à imposition commune
- Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des engagements par un des conjoints
- Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.


Occupation temporaire :
Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire d’occuper de manière temporaire son logement et ce sans remettre en cause l’avantage fiscal.
Toutefois la durée des périodes d’occupation ne doit pas excéder huit semaines par an et ne doit pas avoir d’incidence sur le revenu foncier déclaré par l’investisseur. Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement déclaré en l’absence de toute occupation par le propriétaire.
Pour sa période d’occupation, le propriétaire bénéficie d’une réduction pouvant aller jusqu’à 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers.


Non cumul :
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôts à la fois au titre de la loi Demessine


La récupération de la TVA

L’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition

Obligations à respecter :

- L’assujettissement à la TVA des résidences de tourisme classées entraîne l’obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l’administration fiscale. Il est rappelé à cet effet que la TVA sur les loyers n’est que de 5,5%
- La durée d’amortissement de la TVA étant de vingt ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d’amortissement se verrait dans l’obligation de restituer au fisc la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d’années restant à courir. Mieux vaut donc prévoir une revente sur le long terme pour ne pas perdre une partie de cet important avantage fiscal.



NB

La loi de finance pour 2004 étend ce dispositif aux acquisitions de logements anciens destinés à la location qui font l’objet d’une opération de réhabilitation (article 199 decies EA du CGI). Dans ce cas, certains travaux de réhabilitation ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 20% du montant des travaux.

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