la Société Civile Immobilière Familiale et la Gestion du Patrimoine

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAMILIALE ET LA GESTION DU PATRIMOINE

patrimoine immobilier

La SCI est un mode de détention d’actifs immobiliers qui peut présenter de nombreux avantages en matière
d'acquisition, de gestion et de transmission même s’il n’est pas adapté à toutes les situations patrimoniales.
Réflexion sur les SCI soumises à l’impôt sur le revenu dites SCI familiales.
LES PRINCIPAUX AVANTAGES DE LA S.C.I.
Créer une SCI consiste à transférer la propriété et l’administration d’un actif immobilier à une société, donc à une personne morale dotée d’une structure juridique et d’un patrimoine distincts de ceux des fondateurs. De fait, les associés ne sont plus propriétaires des murs mais détiennent des parts sociales, ce qui présente certains avantages.
TRANSMETTRE LE PATRIMOINE DE SON VIVANT
• EN ÉVITANT L’INDIVISION
Lorsque des biens sont détenus dans le cadre d’une indivision légale, par exemple à la suite d’une succession, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui est contraignant et présente des risques de blocage en cas de mauvaise entente entre les indivisaires. En outre, chacun d’entre eux peut demander le partage des biens à tout moment.
La possibilité de conclure une convention d’indivision à durée déterminée n’offre pas toutes les garanties et les avantages procurés par la création d’une SCI ; en effet, cette convention est limitée à une durée de cinq ans renouvelable une fois.
La société civile permet d’échapper aux inconvénients de l’indivision :
- en substituant à la règle de l’unanimité celle des majorités statutaires des sociétés,
- en préservant l’unité et la qualité de gestion des biens par la désignation d’un gérant disposant le cas échéant de pouvoirs étendus,
- en offrant une certaine stabilité : la durée de la société peut être de 99 ans prorogeable et les statuts peuvent prévoir que la dissolution anticipée ne sera décidée qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée,
- en protégeant les associés de la société civile contre l’entrée d’autres personnes qui devront être agréées au préalable (l’entrée des héritiers d’un associé décédé ne nécessite pas d’agrément sauf clause statutaire contraire).
PASSIF
Capital 50 000 euros
Emprunt 80 000 euros
ACTIF
• EN RÉDUISANT LE COÛT DE LA TRANSMISSION GRÂCE À L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT
La valeur des parts d’une SCI se calcule généralement sur la base de l’actif net social (actif – passif). Ainsi, si on donne les parts d’une société civile qui recourt à l’emprunt, on évalue ces parts en tenant compte de l’emprunt inscrit au passif de la société.
Par exemple, en donnant en direct un appartement d’une valeur de 130 000 euros (sur lequel il existe un encours de prêt de 80 000 euros) les droits de donation sont calculés sur la base de 130 000 euros.
En revanche, en donnant les parts d’une SCI qui détient à son actif cet appartement et qui recourt à l’emprunt pour faire l’acquisition, les droits de donation seront alors calculés sur l’actif net soit 50 000 euros (130 000 euros - 80 000 euros).
• EN TRANSMETTANT PROGRESSIVEMENT DES PARTS DE SCI.
Les donations effectuées depuis plus de 10 ans ne sont pas prises en compte pour le calcul des droits d’une future donation aux mêmes personnes ou pour le calcul des droits de succession.
Par exemple, une personne de 60 ans qui a deux enfants pourra effectuer, sur une période de trente ans, trois donations de 46 000 euros au profit de chacun de ses enfants en exonération de droits.
Le fait de détenir indirectement les biens immobiliers au travers d’une SCI permet donc de procéder plus facilement à ces donations successives.
SEPARER SES ACTIFS PRIVES ET SES ACTIFS PROFESSIONNELS
La SCI est une structure fréquemment adoptée par les industriels, commerçants, professions libérales, pour dissocier le patrimoine immobilier professionnel de celui de l’entreprise.
Ils peuvent louer les locaux professionnels à l’entreprise :
- L’entreprise pourra ainsi déduire le montant des loyers versés de ses résultats tandis que la SCI bénéficiera de la déduction forfaitaire au taux de 14 % et pourra déduire les intérêts d’emprunt si elle y a recours.
- La cession de l’affaire est facilitée, le repreneur n’étant pas toujours intéressé par l’achat des murs.
La cession des murs par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ou la cession des parts de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers (sauf inscription au bilan d’une entreprise).
PROTEGER SON PATRIMOINE
• DANS LE CADRE D’UNE ACQUISITION ENTRE CONCUBINS
Une acquisition réalisée en direct par des concubins se fait dans le cadre du régime de l’indivision qui n’offre aucune protection aux co-acquéreurs (la plupart des décisions portant sur la gestion du bien doivent être prises à l’unanimité, le partage pourrait être demandé à tout moment par l’un des indivisaires…).
L’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI permet d’organiser la protection des concubins dans de meilleures conditions. Immeuble 130 000 euros
En fonction de chaque situation, des solutions spécifiques peuvent être envisagées :
- SCI classique dans laquelle la protection est organisée grâce à des clauses de gestion majoritaire et des clauses d’agrément.
- SCI avec démembrement croisé des parts sociales (en présence de descendants qu’on ne veut pas écarter).
- SCI avec clause de tontine (en présence de descendants qu’on veut évincer dans le cadre de l’acquisition).
Ces diverses solutions, relativement complexes, doivent être mises en œuvre avec l’aide d’un Notaire.
• DANS LE CADRE D’UN REMARIAGE
Pour éviter les indivisions entre les enfants d’un premier mariage et le second conjoint, l’acquisition de
biens immobiliers par des époux remariés pourra se faire par l’intermédiaire d’une SCI (par le jeu de
clauses d’agrément opposables aux héritiers et prévues statutairement) .
LES LIMITES DE LA SCI
Si la création d’une société civile est susceptible de faciliter la gestion du patrimoine, elle ne saurait pour autant être considérée comme une panacée et présente par rapport à la détention d’un bien immobilier en direct quelques inconvénients.
• LES OBLIGATIONS DE GESTION
Afin de ne pas être considérée comme fictive, la société civile doit tenir une comptabilité (même simplifiée), réunir une assemblée générale ordinaire pour statuer sur les comptes annuels (les statuts peuvent néanmoins prévoir d’autres modes de consultation des associés), et remplir ses obligations fiscales.
• LA RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS
Les associés sont tenus indéfiniment responsables des dettes contractées par la société, ce qui rend
risquée la participation d'enfants mineurs au capital de la S.C.I.
• LA SCI NE DOIT PAS ÊTRE CRÉÉE DANS UN BUT EXCLUSIVEMENT FISCAL
L’objectif patrimonial ne doit jamais être perdu de vue lors de la création d’une SCI, surtout dans le cas d’un démembrement de propriété, ou lors de l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire.
• LES MODALITÉS DE SORTIE DE LA SOCIÉTÉ CIVILE
Afin que les associés ne soient pas prisonniers d'un carcan juridique, les statuts doivent, dès la création, être aménagés (durée de vie de la société, conditions de sortie...).
La dissolution de la S.C.I entraîne un partage de l'actif, susceptible d'être taxé tant au titre des droits d'enregistrement qu'à celui de l'impôt sur les plus-values ; à cet égard, l'administration assimile en effet à une cession le transfert dans le patrimoine des associés des immeubles de la société.
• LA PERTE D’AVANTAGES FINANCIERS ET FISCAUX SPÉCIFIQUES
Le recours à la SCI fait perdre le bénéfice de certains avantages réservés aux personnes physiques : par exemple, il n’est pas possible de financer à l’aide d’un prêt d’épargne logement l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’une SCI.
De même, il n’était pas possible jusqu’à présent de bénéficier du régime du micro-foncier pour un bien détenu dans le cadre d’une SCI. Toutefois, cette limitation pourrait être levée pour les SCI imposées à l’impôt sur le revenu si le projet de loi de finances pour 2004 était voté en l’état.
LE CADRE JURIDIQUE DE LA S.C.I.
Statuts : - ils doivent être établis par acte sous seing privé ou notarié ; cette dernière forme est obligatoire en cas d’apport de biens immobiliers, et fortement conseillée, pour les SCI constituées entre époux ou entre parents et enfants.
- leur enregistrement et les formalités de publicité sont indispensables.
Objet social : - il est obligatoirement civil (par exemple il ne peut s’agir de location meublée)
Associés : - la SCI est constituée par deux associés au minimum,
- l’associé est celui qui fait un apport, qui participe aux bénéfices et aux pertes et qui a la volonté de s’associer,
- la responsabilité des associés est indéfinie et proportionnelle à leur participation dans le
capital social ; elle n’est pas solidaire,
- un mineur non émancipé peut être associé d’une SCI ; il est incapable de participer personnellement à la constitution de la société et doit se faire représenter par son représentant légal. Il est toutefois prudent, ou obligatoire selon la nature du régime de protection, d’obtenir une autorisation préalable du juge des tutelles.
Capital : - aucun capital minimum n’est imposé
- aucun délai n’est imposé pour libérer le capital s’agissant des apports en numéraire
Apports : - chaque associé doit faire un apport (en numéraire, en nature) rémunéré par des parts sociales.
Gérant : - il peut être associé ou non, rémunéré ou non,
- il doit agir dans le respect de l’objet social. La société n’est pas engagée à l’égard des tiers par les actes dépassant l’objet social,
- ses pouvoirs sont librement déterminés par les associés dans les statuts, toutefois, les limitations de ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers,
- le nombre de gérants est fixé librement dans les statuts,
- la nomination du ou des gérant(s) doit être publiée pour être opposable aux tiers.
Immatriculation : - l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est obligatoire pour permettre à
la S.C.I. d’acquérir la personnalité morale.
Cession des parts : - les cessions de parts doivent être constatées par un acte sous seing privé ou notarié. Toute cession, même entre associés, doit faire l’objet d’un agrément donné en principe par tous les
associés. Cependant, cette règle peut faire l’objet de certaines dérogations prévues par les statuts.
Fiscalité : - en présence d’une SCI non soumise à l’IS, les bénéfices qu’elle réalise sont imposés non pas
à son nom mais au nom personnel des associés pour la quote-part leur revenant dans la catégorie des revenus fonciers.
- toutefois les sociétés civiles peuvent opter à l’impôt sur les sociétés (option irrévocable) ou pourront, dans certains cas (location meublée par exemple), être soumises d’office à ce régime d’imposition. La société est imposée au titre de l’IS tandis que les associés ne sont imposés que sur le montant des dividendes distribués.